Vormen flexwoningen een oplossing voor de wooncrisis?

Voor de raadsvergadering van donderdag 19 september 2024 staat het Haalbaarheidsonderzoek Flexwonen op de agenda. De gemeente, de Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) en de Koöperatieve Architekten Werkplaats (KAW) hebben zich samen gebogen over de vraag of de realisering van flexwoningen in Achtkarspelen haalbaar is.

Er is overal in Nederland grote vraag naar goede, geschikte en betaalbare woonruimte. De woningbouw blijft echter al jaren achter bij de vraag, o.a. door een gebrek aan geschikte bouwlocaties. De maatschappelijke urgentie – het aanhoudende woningtekort – is in de gemeenten de belangrijkste reden om flexwoningen te realiseren. Daarbij ligt de focus vaak op de dringende noodzaak tot huisvesting van een aantal doelgroepen. Denk hierbij o.a. aan jongeren, statushouders, arbeidsmigranten, Oekraïense vluchtelingen, mensen die beschermd moeten wonen of mensen die zojuist een relatie hebben verbroken.

Wat zijn flexwoningen?

Een flexwoning is doorgaans een flexibele, kleine woning die bedoeld is voor mensen die snel huisvesting nodig hebben. De flexwoningen vormen een ‘flexibele schil’ in het woningaanbod. Zo kan worden ingespeeld op schommelingen in vraag en aanbod.
Het gaat om woningen die veelal modulair en industrieel worden geproduceerd. Dat betekent dat er bij de productie een lagere CO₂-uitstoot is. Dat ze verplaatsbaar zijn, maakt de woningen circulair. De woningen zijn van goede kwaliteit en kunnen ook op tijdelijke locaties worden geplaatst.
Flexwoningen komen niét in de plaats van permanente woningen, maar zijn een aanvulling op permanente woningen.

Vormen flexwoningen een oplossing voor de wooncrisis?

Om de wooncrisis te bezweren zijn er meerdere oplossingen nodig. Zoals uitbreiding van de woningvoorraad door vraaggestuurde nieuwbouw (óók in de kleine kernen), het renoveren en energiezuinig maken van bestaande huur- en koopwoningen, snelle vervangende nieuwbouw van verouderde sociale huurwoningen en het efficiënter gebruiken van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door woningdeling.
Flexwoningen passen in dit plaatje, maar zijn dus niet dé oplossing, maar kunnen een deeloplossing vormen.

Financiële haalbaarheid

Ook het ‘financiële plaatje’ van de flexwoningen speelt een rol. Want de businesscase voor flexwoningen is vaak niet rendabel. Dit komt doordat de woningen in de plaatsingsperiode geheel worden afgeschreven. Wanneer een flexwoning ergens voor bijvoorbeeld vijftien jaar wordt geplaatst kan de investering niet volledig worden terugverdiend. Door financiële circulaire restwaarde mee te nemen wordt de businesscase beter.

Ook heeft het rijk de financiële herplaatsingsgarantie (FHG) bekend gemaakt. De regeling biedt investeerders (doorgaans een woningcorporatie) meer zekerheid voor investering in flexwoningen. Dit gebeurt door de kans te vergroten dat een tweede en verder opvolgende locatie voor de woningen wordt gevonden. Naast een inspanningsverplichting voor de eigenaar van de flexwoningen voorziet de garantie namelijk ook in ondersteuning bij herplaatsing. Op de Rijksbegroting is voor de herplaatsingsgarantie 220 miljoen euro beschikbaar gesteld. Gelet op het wisselende politieke landschap blijft het natuurlijk ongewis of de regeling gehandhaafd blijft, en eveneens hoeveel budget daarvoor zal blijven worden uitgetrokken.

De concrete situatie in Achtkarspelen

Het aantal woningzoekenden in onze gemeente is hoger dan ooit. Een (groeiend) deel daarvan valt te bestempelen als ‘spoedzoekers’. Voor hen (maar ook voor anderen) is het van belang dat er zo snel mogelijk goede, geschikte en betaalbare woonruimte beschikbaar komt. Dat wil maar niet lukken in de vorm van traditionele woningbouw, zeker niet als het om sociale huurwoningen gaat, die beantwoorden aan de actuele woonwensen van bijvoorbeeld jongeren en ouderen.

Flexwoningen kunnen in theorie een uitweg bieden. Maar daarvoor is nauwe samenwerking nodig tussen de gemeente – als grondeigenaar – en een woningcorporatie. Bovendien bestond er tot voor kort nog onduidelijkheid over wat de invloed zou zijn van de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 van kracht is geworden. Deze wet brengt wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening in de fysieke omgeving samen en is ook van toepassing op de bouw van flexwoningen op tijdelijke locaties.

Het eerste vergunningentraject voor een flexwoonproject onder de Omgevingswet is het project Groene Dijk in Assen. Het laat zien dat – óók onder de Omgevingswet – creativiteit en flexibiliteit cruciale ingrediënten zijn om snel flexwoningen te kunnen realiseren.
De kernvraag voor de situatie in Achtkarspelen is dan ook of creativiteit en flexibiliteit in voldoende mate aanwezig zijn en kunnen worden benut, én … of de gemeente bij de planvorming voor flexwoningen een woningcorporatie aan haar zijde weet.

Voor de Partij van de Arbeid vormen flexwoningen een welkome aanvulling op het woningpalet. Ook in Achtkarspelen. Mijn vrees is dat door de focus te leggen op de realisering van flexwoningen er – onder de huidige omstandigheden, gelet op de gemeentelijke organisatie en de transitie waarin die zich bevindt – onvoldoende tijd en aandacht blijft voor het totaalplaatje, dat nodig is om de wooncrisis te verminderen.
Bovendien staat de SWA bepaald niet te springen om flexwoningen te realiseren. Dat maakt dat het nog wel eens ‘een flinke uitdaging’ kan worden om een (andere) woningcorporatie te vinden. En dan nog is het de vraag óf en in welk tijdsbestek het gewenste resultaat kan worden behaald.
Met andere woorden: maken we de ‘spoedzoekers’ en andere woningzoekenden niet blij met een dode mus door nu tijd en energie in flexwoningen te steken?
Hopelijk wordt aanstaande donderdag in de gemeenteraad duidelijk hoe de vlag erbij hangt. De PvdA-fractie zal erop aandringen dat – als een meerderheid wordt gevonden voor het realiseren van flexwoningen – er voldoende tijd en aandacht blijft voor de invulling van het totaalplaatje. Waarin óók woningdeling c.q. woningsplitsing is begrepen, conform de door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie.

Hink Speulman, fractievoorzitter

Heb je vragen of wil je wat kwijt?
Neem dan contact op met een van de leden van het bestuur of van de raadsfractie. Ook kun je een e-mail sturen naar [email protected]

Afbeelding van Annette via Pixabay

Uit ons verkiezingsprogramma 2022-2026:

Een goede, betaalbare woning – waar je je veilig en thuis voelt in een leefbare omgeving – is een voorwaarde om mee te kunnen doen in onze samenleving en om je te kunnen ontwikkelen. Helaas is een betaalbare en geschikte woning niet voor iedereen vanzelfsprekend. De volkshuisvesting in Nederland verkeert op dit moment in een crisis. Steeds meer jongeren blijven noodgedwongen langer bij hun ouders wonen. Er zijn te weinig woningen waarin senioren onbezorgd oud kunnen worden.
De gemeente moet ervoor zorgen dat er voldoende geschikte woningen zijn. Wij vinden dat de gemeente Achtkarspelen méér regie moet nemen op de realisatie van woningen en de beschikbaarheid van woningen voor mensen die een sociale en economische binding met onze gemeente hebben. Tegelijkertijd moeten we rekening houden met de veranderende samenstelling van de bevolking. Naast meer senioren zijn dat ook meer kleinere huishoudens en – op termijn – minder huishoudens.
Het woningaanbod moet aantrekkelijk zijn en blijven door een goede kwaliteit en door aan te sluiten op de wensen van inwoners. Dat vraagt om uitgebalanceerde visie op nieuwbouw en op de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Bovendien moet de leefomgeving in dorpen en buurten aantrekkelijk zijn en blijven voor de inwoners. Bewoners en hun vertegenwoordigers (zoals de Verenigingen voor Plaatselijk Belang, huurdersorganisaties en anderen) moeten worden betrokken bij de visievorming op het wonen in hun dorp.